Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома. Что делать, если вы купили долгострой Что делать если дом не достроили
Не нужно никаких официальных заявлений от застройщиков, чтобы понять, что многие из проектов сегодня уже не строятся. Достаточно проехаться по Москве, чтобы увидеть неживые стройки и остановившиеся краны. Покупатели недвижимости на первичном рынке начинают бить тревогу по поводу дальнейшей судьбы того или иного объекта, в который были вложены их "кровные". О том, как можно обезопасить себя в данной ситуации и на что могут рассчитывать соинвесторы, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.
Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек?По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости - порядка 60% проектов. К концу первого полугодия, если предпринятых мер господдержки рынка жилищного строительства окажется недостаточно, можно будет ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств перед людьми, купившими квартиры на стадии строительства, что безусловно поднимет волну негодования среди дольщиков.
По каким признакам можно отнести объект к "группе риска"?
Во-первых, к "группе риска" можно отнести точечное строительство, которое вели непрофессиональные застройщики, рассчитывающие на бум на жилищном рынке (при этом компания может быть опытной в какой-то другой сфере, просто девелопмент для нее - непрофильный бизнес). На сайте любой компании существует перечень проектов, которые она реализовала и ведет в настоящее время. Если этот перечень ограничен (один-два проекта), то есть риск, что начатый проект не будет доведен до конца, поскольку у компании нет возможности для маневров. Когда у девелопера много объектов и они постоянно сдаются, то несмотря на замедление денежных потоков от продаж в кризис, у компании все равно будут финансовые поступления, которые помогут удержаться на плаву.
Второй признак - это соотношение проектов в стадии начала и завершения. Чем больше у компании проектов в стадии завершения, тем больше шансов того, что все будет успешно реализовано. Чем больше проектов в начальной стадии, тем больше вероятность, что у компании возникнут трудности со сроками исполнения. Может получиться так, что застройщику будет проще заморозить часть проектов, потому что в них вложено не так много денег, дождаться более благоприятных условий на рынке и потом снова приступить к их реализации.
Третий признак - это рискованные финансовые схемы. Гарантировать интересы частного инвестора может только 214-ФЗ и договор долевого участия. У застройщиков, работающих по 214-ФЗ, вся отчетность прозрачная. Она позволяет узнать, куда направляются деньги, какими источниками финансирования располагает застройщик и какие у него существуют обязательства. Все остальные схемы работы с физическими лицами - это черный ящик. Застройщик может "проесть" деньги вкладчиков или же просто неэкономно ими распорядиться, и спрашивать с него будет бесполезно.
Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?
Чтобы защитить свои права, я бы рекомендовал сделать ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Очень важно, с кем именно был заключен договор - непосредственно с застройщиком или с посредником, продающим квартиры. Объясню почему. Очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению. Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия статуса застройщика (это ограничение существует в законе). Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр. Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс! Поэтому очень часто договор заключается не с застройщиком напрямую, а с другим юридическим лицом, которое выступает соинвестором строительства. Иметь дела с инвестором-юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим юрлицом - полностью ли инвестор рассчитался за приобретенные квартиры или нет? Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "задвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут.Поэтому если у вас заключен договор не с застройщиком, а с таким посредником, то я бы посоветовал вступить в прямые отношения с девелопером. Вы можете обратиться к вашему продавцу или напрямую к застройщику с просьбой заключить договор поручительства исполнения обязательства по передаче квартиры под эти документы. А можно и переоформить существующий договор с продавцом на договор долевого участия напрямую с застройщиком. Это возможно и допустимо при добросовестном поведении участников рынка. Частному инвестору такой документ даст право требовать исполнения своих обязательств непосредственно с застройщика.
Если же физлицо приобрело квартиру непосредственно у застройщика и с ним не заключили договор соинвестирования, то я бы, например, спросил - а почему вы не можете работать по 214-ФЗ и выслушал внимательно все причины. Иногда застройщик не работает с самого начала по 214-ФЗ по вполне объективным причинам, например, не смог подать проектную декларацию из-за того, что не было полного комплекта документов. Но со временем этот пакет документов уже обязан появиться и ему ничто не мешает начать работать по этому закону и заключить с дольщиками новые договоры.Если же застройщик даже отказывается объяснять, почему он не хочет переоформлять свои отношения с частными инвесторами, то это тоже может быть признаком его недобросовестности. И в этом случае можно усомниться в желании девелопера выполнить свои обязательства по строительству. Если люди заплатили деньги, то должны иметь какие-то гарантии, и тут не надо стесняться защищать свои права. Нужно напрямую спрашивать застройщика, что у него происходит со строительством, и он обязан это объяснять людям.
Как вести себя дольщикам в ситуации, когда компания официально не объявляет о банкротстве и прекращении строительства, но в реальности стройка стоит? Либо в ситуации, когда многократно сдвигается срок сдачи дома?
Обманутый вкладчик - это не только тот, кому продали два раза одну и ту же квартиру, но и тот, перед которым застройщик не выполняет свои обязательства. На этот случай в Москве был разработан и принят механизм по замене застройщика. И этот механизм работает как раз только по инициативе дольщиков. Дольщик может, конечно, подать на застройщика в суд и потребовать свои деньги, но, как правило, все хотят не этого, а хотят получить квартиру. Поэтому я бы рекомендовал занять дольщикам более активную позицию. Для начала он должен пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство. Вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Один пайщик не может получить всего того объема информации, который может получить государственный контролирующий орган. Несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику. После оценки состояния конкретного объекта власти могут поменять застройщика, а могут и сами достроить этот объект.
Если дольщик решил все-таки разорвать свои отношения с застройщиком, то каким образом можно получить обратно деньги?
Если отношения были оформлены в рамках договора долевого участия, то есть по 214-ФЗ, то долльщик может сначала вступить в мирные переговоры с застройщиком. В случае, когда по-хорошему договориться не удается или дольщик не согласен с выдвинутыми условиями девелопера (например, доплатить какую-то часть средств и перенести сроки строительства), он имеет право без обращения в суд в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Для этого достаточно отправить застройщику по почте заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору долевого участия с уведомлением.Договор считается расторгнутым со дня получения дольщиком этого уведомления. Через 10 дней с момента расторжения договора застройщик должен вернуть участнику все уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента получения и до момента их возврата. Если застройщик не расторгает договор в добровольном порядке, то участник долевого строительства может потребовать расторгнуть договор в судебном порядке. Но это не значит, что суд автоматически будет на его стороне. Суд будет оценивать серьезность обстоятельств - действительно ли сдать объект в установленный срок невозможно.
Голословные заявления дольщика (я хочу получить деньги обратно и все) не принимаются. Изучая обстоятельства такого дела, суд будет защищать интересы, как дольщика, так и застройщика. Дольщик должен будет предоставить суду доказательства неисполнения договора или невозможность его исполнения в будущем. И тут главная сложность в том, как доказать неисполнение обязательств в будущем? Признаки неисполнения застройщиком своих обязательств должны быть очевидными любому лицу, не являющемся специалистом. Например, если план ввода дома по договору - 2 квартал 2009 года, а у вас дом до сих пор находится на нулевом цикле, то очевидно, что он не будет сдан в срок. Доказательства могут быть любыми. Можно приходить каждый день на стройку и снимать ее на видеокамеру, доказывая тем самым, что строительство стоит. Можно попросить назначить техническую экспертизу и пр.
Но даже если суд вынесет решение о возврате дольщику средств, получить деньги с застройщика не всегда реально. Ведь если у застройщика нет денег, чтобы достроить дом, откуда он возьмет деньги для возврата их дольщикам? При подобном развитии событий, как правило, организуется целая группа участников процесса, кому этот застройщик должен. И дольщик будет явно тут не одинок - претендовать на возврат средств могут в том числе и подрядные структуры, и банки. В итоге, скорее всего все кончится банкротством застройщика и реализацией объекта. И за какую сумму он будет продан еще не известно: не факт, что этой суммы хватит на всех. В результате "всем сестрам раздадут по серьгам" в порядке очереди, и дольщикам может вообще ничего не достанется. Кстати, эту схему можно использоваться как один из способов перехвата объектов "за дешево". То есть рейдеры сейчас могут поднимать дольщиков на войну с застройщиками, чтобы за очень дешево перехватить тот или иной объект.
Таким образом, у дольщика есть два выхода - либо пытаться по закону получить свои деньги, либо достраивать объект. Возможно, будет гораздо проще доплатить все-таки небольшую сумму (по сравнению с общей суммой денег) и получить свою квартиру. Я считаю, что если застройщик добросовестный и у него возникли проблемы, то имеет смысл не пытаться вернуть свои деньги, а достраивать объект.
Правильно ли я понимаю, что 214-ФЗ не гарантирует возврат вложенных средств?
Важно понять, что 214-ФЗ гарантирует в первую очередь права дольщика на получение купленной им квартиры в сроки, установленные договором. Если сроки не соблюдаются, то начисляются штрафные санкции. Но когда речь идет о расторжении договора и возврате денежных средств, то здесь уже работают также и общие нормы Гражданского кодекса, как и при неисполнении любого другого договора. При расторжении ДДУ никто не может сказать с уверенностью на 100%, что дольщик получит свои деньги в полном объеме.Не стоит сбрасывать со счетов и еще один немаловажный нюанс. В Гражданском кодексе есть 452 статья, в которой сказано, что при существенных изменениях обстоятельств любая из сторон имеет право требовать изменения условий договора или его расторжения. Изменившиеся обстоятельства признаются существенными, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними не был заключен или был заключен на других условиях. Поэтому, с моей точки зрения, застройщик имеет право на основании этой статьи ГК сделать попытку доказать свою правоту и подать встречный иск с просьбой об изменении условий договора. Он может сослаться на резкое удорожание банковских кредитов или на отсутствие финансирования, в результате чего он уже не может исполнить свои обязательства за те же деньги, поэтому просит пересмотреть условия договора - либо увеличить сроки строительства, либо размер платежа, а может быть и то, и другое. Суд будет оценивать эти обстоятельства, а сочтет ли он их существенными или нет - не известно, так как пока такой практики на рынке жилищного строительства у нас не было.
А если квартира была куплена по иным схемам, например, столь распространенному предварительному договору купли-продажи, можно ли получить обратно деньги и как?
Если вы заключили предварительный договор купли - продажи, то в идеальном случае должны быть соблюдены три условия, гарантирующие вам возврат денег и получение недвижимости. Первое - договор должен быть заключен непосредственно с застройщиком, а не с его аффилированным лицом. Второе - деньги должны быть уплачены тоже застройщику, соответственно, у вас на руках должен быть документ, подтверждающий уплату денежных средств именно застройщику. Это может быть вексель, договор займа, соглашение о задатке или авансовой оплате и пр. Если вы платили третьему лицу, то должен быть документ о том, что застройщик дал указание заплатить третьему лицу. Суть в том, что в ваших документах должен фигурировать застройщик, у которого есть актив. Третье - в предварительном договоре купли-продажи должен быть указан срок заключения окончательного договора купли-продажи. Если он не указан, то через год предварительный договор автоматически прекращает действовать.
Если же при заключении предварительного договора эти условия не были соблюдены, то вы сможете отстоять только право требования денег, но не квартиры. Дело в том, что за время действия предварительного договора цены на недвижимость могут вырасти и застройщику будет выгоднее продать вашу квартиру на рынке, а вам вернуть первоначальный взнос. Так многие раньше и делали, когда цены на рынке росли. У тех, кто покупал недвижимость по другим различным "обходным" договорам, типа договора переуступки прав требования, договора соинвестирования, по страховой схеме и пр, прав еще меньше и не факт, что при возникновении проблем у застройщика они смогут отстоять свои интересы. К сожалению, таких дольщиков гораздо больше, потому что на рынке мало кто работал по 214 ФЗ.
Источник изображения: Фотобанк Лори
Во времена экономической нестабильности в стране необходимо быть особенно внимательными, вкладывая деньги в новостройку. Во-первых, увеличивается число мошенников, во-вторых, не все застройщики выполняют свои обещания перед инвесторами.
Если говорить о самых распространенных из невыполненных девелоперами обещаний, то это перенос сроков завершения строительства и сдачи дома. При этом принято считать объект, строительство которого остановлено более чем на 1,5 года . Впрочем, по словам Натальи Баранковой, юриста компании , в настоящее время, большинство застройщиков выполняют свои обещания, долговременный недострой сейчас довольно редкое явление. «Но бывают случаи, когда застройщики не осуществляют следующие обязательства: передача объекта в срок и передача объекта с некоторыми недоделками, то есть те обязательства, которые непосредственно . В то же время 214-ФЗ предполагает возможное нарушение застройщиком данных обязательств и определяет меры ответственности: от выплаты неустойки до расторжения Договора в одностороннем порядке Участником долевого строительства. В силу того, что застройщик обязан действовать в соответствии с 214-ФЗ, то любое его нарушение влечет за собой определенные законом последствия», - рассказал эксперт.
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании , помимо этого, можно попасть в руки мошеннической организации, которая собирает с покупателей деньги и исчезает в неизвестном направлении. «Можно отдать деньги за квартиру в доме, который по решению суда будет снесен, так как был построен незаконно на участке с иным целевым назначением. Поэтому покупателям нового жилья не следует ограничиваться исключительно самостоятельной проверкой застройщика. Всегда можно обратиться в риэлторскую компанию, где вам помогут заключить сделку в кратчайшие сроки, а также предупредят обо всех возможных рисках, что позволит избежать множество проблем.
Тем не менее, даже если жилой комплекс построен, это вовсе не значит, что девелопер выполнил свои обещания. В этот момент возникает вопрос оформления жилья в собственность - иногда это может занимать довольно продолжительное время. Как правило, оформлением квартир в собственность занимается девелопер, однако некоторые застройщики по тем или иным причинам (умышленно или по обстоятельствам) затягивают этот процесс. В этой ситуации покупатель будет вынужден самостоятельно признавать собственность в судебном порядке. Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом на завершающей стадии строительства объекта. То есть, получается, что оформлением квартир в собственность заниматься некому. В такой ситуации при наличии документов, подтверждающих право на приобретенное жилье ( и ПДКП), покупатель может обратиться в суд и, в случае положительного решения, стать собственником квартиры даже в таком проблемном доме», - рассказал эксперт.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании , отметил, что обязательства застройщика могут быть нарушены в том числе и по объективным причинам. «Девелоперский бизнес считается рискованным и сложным предпринимательским делом, в котором далеко не все зависит от действий застройщика. Если застройщик обозначает конкретные сроки исправления ситуации - это признак его добросовестности. Если же заявленные сроки урегулирования не исполняются, инвестору необходимо принять решение либо о прекращении правоотношений с застройщиком и возврате инвестиций, либо о принятии задержки исполнения обязательства застройщика как факта в целях все-таки получить построенную квартиру в собственность, но с просрочкой. При этом за задержку исполнения обязательств перед инвестором застройщик обычно обязан оплатить неустойку», - подчеркнул эксперт.
Мария Литинецкая рассказала, что стройки сегодня останавливаются по самым разным причинам - начиная от до банкротства застройщика. «Например, если сроки завершения строительства перенесены на несколько месяцев, то это еще не повод считать девелопера недобросовестным. Зачастую изменение сроков сдачи объекта происходит из-за незначительных перебоев с финансированием, неэффективной работы подрядчиков, сложностей при согласовании документов с властями, форс-мажорами на стройках и т. д. При этом если девелопер идет на контакт с покупателями, то наверняка перенос введения дома в эксплуатацию связан с объективными обстоятельствами. Застройщик должен проинформировать дольщиков об изменении сроков сдачи, пригласить их на подписание дополнительного соглашения к ДДУ, где указаны новые сроки, а также выплатить компенсацию. Однако на практике далеко не все девелоперы открыты для общения с покупателями - это и есть тревожный «звонок», который может говорить об их недобросовестности. Если спустя год после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, тогда ситуацию можно считать критической - вы купили долгострой», - заключил эксперт.
Существуют ли какие-то признаки, по которым можно отличить изначально недобросовестного девелопера?
По мнению Василия Шарапова, к таким признакам можно отнести «предоставление инвесторам недостоверной информации о юридических условиях застройки, о своем финансовом положении, о сроках работ и о текущей производственной ситуации, о своих отношениях с ключевыми деловыми партнерами. Чтобы установить недобросовестность конкретного застройщика, потребуется провести независимую проверку предоставленной информации. Если в ходе такой проверки выяснится недостоверность представленных застройщиком сведений, то это признак его недобросовестности. Для этой цели инвестор может пообщаться с клиентами застройщика по его прежним строительным проектам, узнать их мнение о работе застройщика в прошлые периоды. Если прежние проекты застройщика реализовывались успешно и застройщик вел себя добросовестно ранее по отношению к инвесторам, риски его возможной недобросовестности в будущем существенно ниже»,- рассказал эксперт.
Что же делать, если застройщик не выполняет свои обещания? Какие есть способы решения данного вопроса?
Наталья Баранкова рассказала, что законом предусмотрено 2 стадии решения возникшего спора, касающегося выполнения застройщиком договорных обязательств: претензионный и судебный.
«В претензионном порядке стороны самостоятельно разрешают возникший спор. В случае если договоренность не достигнута, то участник имеет право обратиться в суд путем подачи искового заявления», - рассказал эксперт.
В свою очередь, Василий Шарапов рекомендует письменно обратиться к руководству застройщика, перечислить те обязательства, которые застройщик по договору принял на себя в пользу инвестора и факты их нарушений, предложить мирным способом (во внесудебном порядке) урегулировать такие нарушения договоренностей в возможно короткий срок.
Долевое строительство только входит в нашу жизнь и многие моменты покупки квартиры по схеме ДДУ еще только «обкатываются» на практике. Поэтому когда компания остановила строительство на, казалось бы, вполне надежном объекте недвижимости, многие еще не знают что делать. А действительно, что делать, если застройщик не строит?
Конечно, любой юрист посоветует нанять адвоката и обращаться в суд. Это самый разумный выход (порядок действий в этом случае описан в конце статьи). Но перед походом в юридическую контору предлагаю провести небольшой «мозговой штурм». Возможно, после него вы посмотрите на дело с другой стороны.
Если застройщик остановил стройку: что делать
Для начала нужно собрать как можно больше информации о причине возникшей ситуации «остановка стройки». Затем уже на основании всего увиденного и услышанного провести спокойный и грамотный анализ возможных последствий. В процессе проведения «мозгового штурма» нужно выяснить несколько моментов:
- Есть ли у застройщика деньги, которые можно затем вернуть при помощи судебного решения.
- Будут ли юридические основания для обращения в суд (смотрим договор, сроки и условия).
- У компании-застройщика временные денежные трудности или дело идет к банкротству?
Если у компании денег нет, то даже справедливое судебное решение о взыскании с застройщика неустойки и других денежных требований просто не будет выполнено. В этом случае подходит вариант «собрать товарищей по несчастью». Найдя таких же покупателей квартир в проблемном доме вы приобретаете своеобразный «круг поддержки». При совместном обсуждении выхода из сложной ситуации найденных вариантов будет больше.
Если же застройщик испытывает временные трудности, желательно набраться терпения и подождать. Так как любой судебный процесс в подобных делах длится от 6 месяцев и требует финансовых затрат (адвокат, экспертизы и т.д.).
Если по застройщик создал себе запас во времени, то делать нечего – вы подписали договор и его нужно исполнять.
И самый неблагоприятный вариант:
Если застройщик признан банкротом…
Компания сама может обратиться в суд с иском о признании себя банкротом. В этом случае ваш иск к застройщику не будет рассматриваться. Все, что в этом случае можно сделать – обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр для передачи жилых помещений по итогам банкротства.
Здесь следует напомнить, что даже недостроенные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому владельцем хоть и недостроенной, но все-таки квартиры вы должны стать.
Закон ФЗ-214 (ст.14, п.5) дает вам это право: застройщик обязан зарегистрировать право собственности даже на объект незавершенного строительства. Конечно, если вы обратитесь с требованием взыскания залога (квартиры в недостроенном доме). И это при условии, что вы действовали грамотно при и договор прошел регистрацию в Росреестре.
Если компания не желает этого делать, то доказать свое право на «недострой» вы можете в судебном порядке. Если же застройщик не отвечает на ваши письма или вообще исчез, то оформить свои права можно опять же через суд. Только обращаться уже нужно будет напрямую в судебные инстанции. Так что стать собственником квартиры в недостроенном доме особых препятствий нет, нужны только терпение и выдержка.
Примечание. Если в ответ на ваши обращения пытается договориться мирным путем, то не стоит расслабляться. Все дополнительные соглашения между вами – всего лишь соглашения, а не судебные решения. Их ведь можно не исполнять, как и договор. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют не заключать всевозможные «допники» — дополнительные мировые соглашения.
Что делать дальше, зависит от организованности «товарищей по несчастью» — владельцев квартир в недостроенном доме. Самый благоприятный вариант: после банкротства застройщика организовывать собственное и достраивать дом. Но это, как говорит ведущий известной программы на TV, «совсем другая история». Поэтому будет рассмотрена в специальной статье.
Если же вы решили воспользоваться своими правами по ФЗ-214 при остановке стройки в судебном порядке, то привожу советы юриста:
Необходимо проверить застройщика на предмет целевого использования денежных средств дольщиков и соблюдения застройщиком сроков, указанных в проектной декларации исходя из сроков, указанных в проектной документации. Сделать это обязан контролирующий гос. орган, если Вы обратитесь с жалобой на действия застройщика.
Если государственный контролирующий орган не предпримет мер, то по поводу его бездействия можно обратиться в суд с требованием устранить нарушение ваших прав и обязать госорган провести контрольные мероприятия.
Сохраните, чтобы не потерять
Вы оказались в непростой ситуации, когда застройщик перестал выполнять долевого участия? Не знаете, как поступить и есть ли шанс на успешное разрешение вопроса? Стериум расскажет, что следует делать в столь непростой ситуации.
Строительство дома - прекращено или приостановлено?
Для начала, важно понять, о каком, именно, случае идет речь. Приостановлено ли строительство полностью и дом не планируют сдавать в эксплуатацию, либо сроки отодвигаются на определенный (неопределенный) срок. Для прояснения положения дел рекомендуем направить в адрес строительной организации письменный запрос. Его наличие будет полезно и в будущем (если дело дойдет до суда).
Согласно действующему законодательству, компания-застройщик должна в письменном порядке уведомить участников долевого строительства о том, что срок завершения работ будет отличаться от изначально согласованного и прописанного в договоре. Дольщики же могут согласиться или не согласиться с подобными изменениями, соответственно, имеют право расторгнуть договор.
Договор - ждать или расторгать?
В случае расторжения договорных соглашений, ввиду невыполнения застройщиком своих обязательств, дольщик может рассчитывать на возврат , а также неустойки (сумма, в каждом случае, определяется индивидуально). Срок для осуществления выплат, как правило, составляет не более трех рабочих недель.
Если застройщик не осуществляет выплат, у дольщика есть один выход - обращение в суд. После принятия судом решения, можно будет самостоятельно, или с помощью службы судебных приставов, требовать возврата денег.
Прежде чем идти в суд, подготовьте следующие документы:
- договор долевого участия
- квитанции об оплате стоимости услуг компании-застройщика
- уведомление о срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию, либо прекращении строительства (при наличии такового)
- письменные запросы в адрес строительной компании
- заявление о расторжении договора долевого участия
- копия уведомления об отправке заявления застройщику (следует оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке)
Постарайтесь собрать максимально о ситуации, которая повлекла за собой ненадлежащее исполнение за застройщиком своих обязательств. После того, как Вы будете знать, в чем суть проблемы, можно будет делать определенные выводы, взвешенно анализируя возможные последствия и риски.
Особенно полезным станет понимание следующих аспектов:
- Наличие у компании-застройщика активных финансовых ресурсов, за счет которых можно будет возвращать собственные вложения
- Основания для судебных разбирательств (внимательно изучаем содержание ДДУ, условия и возможные пункты о форс-мажорах на стороне Исполнителя)
- Какова вероятность признания застройщика банкротом
В том случае, когда Вы понимаете - у строительной организации лишь временные трудности, быть может, более разумным станет политика ожидания. Кроме того, полезно будет найти «друзей по несчастью», - таких же дольщиков, как и Вы, и совместными усилиями попробовать провести переговоры с застройщиком.
Обратите внимание, - заключение дополнительных соглашений вовсе не дает Вам гарантию успешного исхода дела. Ведь соглашения, как и договор, могут быть не исполнены.
Наименее предпочитаемым результатом становится признание застройщика банкротом. В таком случае, лучшее, на что могут рассчитывать дольщики - создание общего ЖСК. И завершение работ по строительству совместными усилиями.
|
Застройщик |
Дольщик |
|
Прекращение строительства |
Определение финансового положения застройщика; консультация юриста; подготовка документов для обращения в суд |
|
Срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию |
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке, требование возврата денежных средств, размера неустойки |
|
Банкротство |
Проверка целевого расходования застройщиком средств участников ДДУ; регистрация права владения недостроем; участие в ЖСК - завершение строительства |
Надеемся, информация, собранная выше, окажется полезной. А перспектива недостроенной квартиры обойдет Вас стороной.
