Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка. Экономическое обоснование коэффициентов Кв, применяемы

государственная кадастровая оценка земель, кадастровая стоимость, кадастровой стоимости в регионах России, рыночная стоимость, ставка арендной платы, дифференцированные ставки арендной платы, коэффициенты арендной платы.

Топал Елена Геннадьевна

Экономическое обоснование показателя ставки арендной платы за земельные участки при меняющейся кадастровой стоимости на региональном уровне// Региональная экономика и управление: электронный научный журнал . ISSN 1999-2645 . — . Номер статьи: 5203. Дата публикации: 2017-10-06 . Режим доступа: https://сайт/article/5203/

Topal Elena Gennad"evna
principal
LLC "Ural Bureau of Expertise and Evaluation"

Abstract

The article is devoted to the problem of validity of the rental rate as a balanced economic indicator of charging fees for the use of land plots that are in state ownership and state ownership of which is not delimited. The article proposes a variant of calculating the integral coefficient through analysis of changes in cadastral value indicators and changes in socio-economic indicators of the city of Yekaterinburg by types of activity. The results of the study can be applied by municipal entities in order to justify the calculation coefficients, based on the basic principles of determining the rent.

state cadastral valuation of land, cadastral value, cadastral value in the regions of Russia, market value, rate of rent, differentiated rent rates, rental rates.

Topal Elena Gennad"evna

Economic justification of the rental rate for land with varying cadastral value at the regional level. Regional economy and management: electronic scientific journal. . Art. #5203. Date issued: 2017-10-06. Available at: https://сайт/article/5203/

Дата размещения статьи: 03.09.2015 Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье. ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР? 1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г.

Повышение арендной платы арендодателем

Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.В письме от 08.06.2009 N 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объеме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены.

3.13. обоснованность повышения арендной платы за муниципальный земельный участок

АПК РФ с заявлением о признании недействующим Решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595, которым были установлены новые коэффициенты переходного периода (Кп) к арендной плате за землю. Правовым основанием подачи такого заявления будут являться: 1) несоответствие данного Решения Думы Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, закрепившему принцип экономической обоснованности в качестве основного принципа установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности; 2) несоответствие данного Решения Думы Приказу Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347, которым утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Решение Думы о повышении коэффициента переходного периода может быть обжаловано по мотивам его экономической необоснованности. Принцип экономической обоснованности является основным принципом определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, что следует из Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора…» ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ: 1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.2.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды”. Нормативными актами, на основании которых с 01.01.2015 происходит изменение арендной платы в отношении арендуемых участков, являются: 1) Постановление Правительства ХМАО – Югры от 26.12.2014 N 504-п (изменение арендной платы на размер уровня инфляции); 2) Решение Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595 (установление новых коэффициентов переходного периода к арендной плате за землю). При оценке законности указанных нормативных актов необходимо исходить из следующего.
На территории Ханты-Мансийского округа – Югры порядок определения размера арендной платы за земельные участки населенных пунктов установлен Постановлением Правительства ХМАО – Югры от 02.12.2011 N 457-п “Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов”.

Повышение арендной платы

N 15837/11 можно сделать вывод лишь о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, для земель федеральной собственности. Однако Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (о котором идет речь в вышеназванном судебном акте) непосредственно не устанавливает предельных ставок арендной платы в отношении земель тепловых станций.

Обоснование повышения арендной платы

Постановлении N 457-п не урегулирован, что дает основания полагать, что его изменение может осуществляться по собственному усмотрению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Тем не менее решение Думы Нижневартовского района от 28.11.2014 N 595, которым установлены новые более высокие коэффициенты переходного периода, по нашему мнению, может быть обжаловано в суд по двум нижеследующим основаниям. О возможности обжалования увеличения коэффициентов переходного периода по мотиву превышения нового размера арендной платы нормативно установленных пределов размера этой платы В настоящее время действует целый ряд норм, которые ограничивают годовой размер арендной платы тем или иным показателем в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Экономическое обоснование повышения арендной платы

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв.
Кп) к арендной плате на основании решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595. Сами Кп были установлены решением Думы Н-го района от 26.12.2011 N 140 в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков. По нашим земельным участкам Кп были равны: 0,2 и 0,5.

Важно

Новые Кп, установленные с 1 января 2015 г., равны 1. В результате изменения Кп арендная плата по земельным участкам выросла в 5 раз и в 2 раза соответственно. Таким образом, совокупная арендная плата по 26 муниципальным земельным участкам выросла с 1 января 2015 г.

Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 1-АПГ18-14 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

КонсультантПлюс, 26.07.2019

Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка

Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

Примечание. Приведенная ниже судебная практика частично сложилась до принятия и вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, однако сохраняет актуальность, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

Плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя в том числе из принципа экономической обоснованности. Согласно ему арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, и вида его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и предоставляемых им субсидий.

См. также:

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта (порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов) помимо оценки местоположения и градостроительной ценности участков необходимо проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

См. также:

Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность. Тот факт, что при принятии оспариваемого постановления размер и ставка арендной платы прогнозировались на основании данных об изменении этой экономической характеристики, свидетельствует о проведении экономической оценки факторов, влияющих на доходность участка.

Таким образом, установление оспариваемых ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности; изменение части оспариваемых ставок арендной платы вызвано актуализацией кадастровой стоимости участков (т.е. изменением их экономической характеристики), поэтому оно не нарушает принципа экономической обоснованности.

При установлении арендной платы не принята во внимание доходность земельного участка, определяемая с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Экономическое обоснование расчета арендной платы не содержит анализа рынка услуг производства промышленной продукции. Отсутствует также оценка экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности участков, используемых для производства, и на коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора.

Поскольку акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, он обоснованно признан недействующим в оспариваемой части.

Административный ответчик не определил доходность земельного участка.

Если орган местного самоуправления установил размер коэффициента за пользование земельным участком произвольно, это нарушает права административного истца в связи с необоснованным применением к арендной плате коэффициента, определенного без необходимого экономического обоснования.

Если нормативным правовым актом субъекта РФ установлены корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, притом что экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не проводились, это не отвечает принципу экономической обоснованности. Административное исковое заявление о признании такого акта недействующим подлежит удовлетворению.

Административный орган не доказал, что увеличение коэффициента арендной платы соответствует росту доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Поскольку оспариваемый нормативный правовой акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то он обоснованно признан недействующим.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на этом участке, и субсидий, предоставляемых данным организациям.

Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при принятии соответствующих нормативных правовых актов помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. Иными словами, судам необходимо определить, осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставок земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. Данная позиция применяется и к вопросам установления размера арендной платы за землю, которая находится в муниципальной (государственной) собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена, в том числе к отдельным элементам формулы расчета размера такой арендной платы.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, а также документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документы, подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Поскольку административный ответчик не доказал соблюдение принципа экономической обоснованности при установлении размера Кдп, решение суда первой инстанции о признании оспариваемого нормативного правового акта недействующим является законным.

Принцип экономической обоснованности означает установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, вид его разрешенного использования, государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать соблюдение принципа экономической обоснованности, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик участков, и документы, непосредственно подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Установив, что в деле имеются соответствующие доказательства, суд отказал административному истцу в удовлетворении требований о признании недействующим нормативного правового акта, которым утверждена методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

См. также:

Коэффициенты переходного периода в отношении арендной платы за землю повышены исходя из экономической целесообразности в отсутствие анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Повышение этих коэффициентов только для компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку не относится к критериям, влияющим на уровень доходности земельных участков.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление корректирующего (повышающего) коэффициента К1 без экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление коэффициента К1 для земельных участков, используемых для розничной торговли, в размере 3,5 в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции правомерно признал, что нормативный правовой акт в оспариваемой части не соответствует требованиям нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, и нарушает права, свободы и законные интересы заявителя, поскольку приводит к необоснованному увеличению платы за арендуемый им земельный участок.

См. также:

Суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что измененный порядок расчета арендной платы и введенный дополнительный коэффициент не отвечают принципу запрета необоснованных предпочтений и принципу экономической обоснованности, который означает, что размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, и вид его разрешенного использования, а также государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка. При этом нужно учитывать в том числе государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.

Приложение N 2

к Решению Думы Черемховского

районного муниципального

образования Иркутской области

Экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за использование земельных участков, в зависимости от вида разрешенного использования и функционального назначения на территории Черемховского районного муниципального образования

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Одной из наиболее эффективных форм дохода с земли является арендная плата.

Согласно ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации до разграничения государственной собственности на землю доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают:

В бюджеты муниципальных районов по нормативу 50 процентов;

В бюджеты городских поселений по нормативу 50 процентов.

Доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают в бюджеты муниципальных районов по нормативу 100 процентов.

Доходы, поступающие от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в местные бюджеты на решение вопросов местного значения.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением администрации Иркутской области от 31 июля 2008 г. N 213-ПА утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Согласно Положению арендная плата за использование земельного участка подлежит расчету в рублях и устанавливается за весь земельный участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5 , Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы за использование земельных участков, определяемый в соответствии с Положением , за исключением случаев, установленных пунктами 5 , Положения, не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок в отношении передаваемого в аренду земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии.

Определение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей проводилось с учетом:

Уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);

Доступности населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;

Обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки;

Уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

Состояния окружающей среды;

Доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Кадастровая стоимость земельных участков на территории Иркутской области утверждена постановлениями Правительства Иркутской области:

- от 16 января 2012 г. N 10-ПП (в редакции постановлений от 4 июля 2012 г. N 375-ПП , от 7 ноября 2012 г. N 624-ПП) - в составе земель сельскохозяйственного назначения;

- от 15 ноября 2013 г. N 517-ПП (в редакции постановления от 5 мая 2014 г. N 239-ПП) - в составе земель населенных пунктов;

- от 14 января 2014 г. N 11-ПП - в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

- от 28 января 2015 г. N 21-ПП - в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления сельских и городских поселений.

Согласно Положению органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев. Значения таких коэффициентов не должны устанавливаться произвольно.

В качестве ориентиров, способствующих объективному и единообразному определению конкретных значений коэффициентов используются такие критерии как:

Характер деятельности субъектов, арендующих земельные участки;

Особенности местоположения земельного участка;

Анализ социально-экономического развития района;

Иные критерии.

Анализ социально-экономического развития Черемховского районного муниципального образования за 2013 - 2014 годы

Черемховский район расположен в юго-западной части Иркутской области граничит с республикой Бурятией, на западе - с Заларинским, на востоке - с Усольским районами, на севере - с Усть-Ордынским Бурятским округом занимает выгодное экономико-географическое положение по отношению к крупным городам Приангарья. Его ближайшие границы удалены от Иркутска на 87 км.

Площадь муниципалитета составляет 988742 га.

В состав Черемховского района входит 18 муниципальных образований, в том числе 1 городское и 17 сельских поселений, на территории, которых расположен 101 населенный пункт.

Общая численность населения Черемховского района по данным Иркутскстата по состоянию на 1 января 2015 года составила 29070 человек.

В последние годы имеется положительная тенденция превышения рождаемости над смертностью. Естественный прирост населения составил 109 человек (справочно: в 2013 году 115 человек). Сальдо миграции на 01.01.2015 г. составило 227 человек.

По итогам 2014 года выручка от реализации продукции (работ, услуг) районных организаций составила 2666,2 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 20,2 %.

Экономика

Выручка от реализации продукции на душу населения в отчетном периоде составила 91,5 тыс. руб. Данный показатель превосходит прошлогодний на 21,6 %.

Промышленность Черемховского районного муниципального образования имеет ярко выраженную горнодобывающую, преимущественно угледобывающую, специализацию. Район обеспечивает 16 % областной добычи угля (50 % каменного угля) и 100 % объема переработки каменного угля и производства угольного концентрата, в 2014 году добыто 2,269 млн. тонн угля и произведено 1,303 млн. тонн концентрата. Промышленность представлена предприятиями, осуществляющими добычу полезных ископаемых, обрабатывающими производствами и предприятиями по производству и распределению электроэнергии, газа и воды. Крупнейший хозяйствующий субъект угольной отрасли - филиал "Разрез Черемхоуголь" ООО "Компании Востсибуголь". Являясь основным предприятием, обеспечивает работой вспомогательные производства, входящие в его состав: ПУ "Обогатительная фабрика", ПУ "Железнодорожного и автомобильного транспорта".

Крупные промышленные предприятия района - это "Байкальские минералы" и ЗАО "Байкалруда" (занимаются добычей и переработкой тальковой руды Онотского месторождения), ООО "Сибирские порошки" и другие.

Сельское хозяйство района обеспечивает 18 %-ный вклад в областное производство зерна и 22 %-ный вклад в производство молока. На территории района действуют следующие сельскохозяйственные предприятия: два обособленных подразделения СХОАО "Белореченское", ООО "Новогромовское", ООО "Агро-Ф", 81 крестьянско-фермерское хозяйство и 8200 личных подсобных хозяйств.

Выручка от реализации продукции сельскохозяйственных предприятий составила 1533,4 млн. руб. или 106,9 % к аналогичному показателю прошлого года.

Рост прибыли сельскохозяйственных предприятий составил 6,9 % или 107,1 млн. руб.

Индекс физического объема в данной отрасли - 106,1 %.

За 2014 год произведено:

Молока - 35464,1 тонн (106,1 % к уровню прошлого года);

Мяса - 1399,5 тонн (129,6 % к уровню прошлого года);

Зерна - 109352,8 тонн (102,7 % к уровню прошлого года);

Овощей - 209 тонн (209 % к уровню прошлого года);

Картофеля - 462 тонны (225,4 % к уровню прошлого года).

Исходя из объема выручки от реализации продукции, работ, услуг, доля сельского хозяйства в экономике района составляет - 57 %, доля промышленного производства - 21 %, другие отрасли - 22 %.

Динамика выручки предприятий от реализации продукции, услуг, млн. руб.

Индекс физического объема по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2014 год составил 67 %.

Все населенные пункты Черемховского района обеспечены бесперебойной подачей электроэнергии. На территории района данным видом экономической деятельности занимаются ОАО "Иркутская электросетевая компания" ЦЭС, филиал ГУЭП "Облкоммунэнерго" Черемховские электрические сети. Анализируя ситуацию за 2014 год, передано и распределено электроэнергии 143,4 млн. Квт.ч. В соответствующем периоде прошлого года распределено и передано электроэнергии 144,4 млн. Квт.ч.

Производством и распределением пара и горячей воды в районе занимаются ООО "Тепловодосбыт", ООО "Авангард", ООО "Теплоэнерго". За 2014 г. произведено 114,2 тыс. Гкал, в соответствующем периоде прошлого года 101,2 тыс. Гкал. Численность работников данных организаций составляет 151 человек.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за 2014 г. составил 232,5 млн. руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 31,1 %.

Развитие малого и среднего бизнеса

За последние годы малый и средний бизнес в Черемховском районе завоевал устойчивые позиции, определились стабильно работающие группы предпринимателей, в основном сконцентрированные в сфере торговли и сельского хозяйства. Кроме того, малый бизнес не остается без внимания органов власти.

В настоящее время в районе зарегистрировано 645 субъектов малого и среднего предпринимательства (с учетом индивидуальных предпринимателей).

Численность занятых в малом бизнесе составляет 2313 человек, что в процентном соотношении составляет 44,27 % от занятых в экономике района. Отгрузка товаров и услуг с каждым годом увеличивается, так за 2014 год выручка от реализации составила 1337,3 млн. руб., что в 1,3 раза превышает аналогичный показатель 2013 года.

Одной из проблем остается кредитование малого бизнеса. На территории Черемховского района осуществляют деятельность филиалы трех банков: ОАО Сберегательный банк России, Россельхозбанк, Азиатско-Тихоокеанский банк, каждый из которых предлагает свои виды продукта для малого и среднего бизнеса.

В 2014 году постановлением администрации утверждена муниципальная программа "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы".

В рамках реализации мероприятия муниципальной программы "Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 - 2017 годы" по предоставлению субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства в 2014 году субсидию получил один предприниматель на общую сумму 300 тыс. рублей.

Работа комплекса потребительского рынка и услуг района в 2014 году была направлена на бесперебойное снабжение продовольственными и непродовольственными товарами населения района, развитие торговли в малых деревнях. Товарооборот предприятий торговли составил 1249,11 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 134,3 %.

В сфере потребительского рынка района трудится 920 человек. Это 17,5 % от общей численности занятых в экономике района.

Основными факторами, определяющими формирование оборота розничной торговли, общественного питания являются платежеспособный спрос населения, доходы населения объективно растут, это влечет за собой увеличение объемов продаж, что в свою очередь стимулирует развитие торговли и открытию новых объектов. Так в 2014 году открылся универсальный магазин "Мебель" в с. Узкий Луг на 2 рабочих места, универсальный магазин и магазин промтоварный ЦУМ в с. Голуметь на 1 и 5 рабочих мест, магазин универсальный и гостиница в с. Онот на 4 рабочих места.

Торговая площадь предприятий розничной торговли составляет 114041,9 кв.м. Суммарный норматив минимальной обеспеченности населения Черемховского района площадью торговых объектов составляет - 222 кв. м на 1000 чел. Фактическая обеспеченность населения в районе превышает норматив в 2,4 раза.

В целях сдерживания цен на продовольственные товары на территории района функционируют 8 отделов в магазинах, где реализуются товары населению с минимальными торговыми надбавками (10-15 %) и являются социально-ориентированными на малообеспеченного потребителя. В торговом доме "Селяночка" (рп. Михайловка) выделены места для постоянно действующих ярмарок, в том числе ярмарок "выходного дня" для торговли продукцией местных товаропроизводителей, производителей сельскохозяйственной продукции, продукции владельцев личных подсобных хозяйств. В 2014 году проведено 6 ярмарок. Ситуация на потребительском рынке контролируется через ежемесячный мониторинг цен на основные продукты питания по 23 наименованиям продовольственных товаров в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации.

Уровень жизни населения

Среднемесячная заработная плата на 01.01.2015 г. по району составила 18794,89 руб., или 107,9 % по отношению к предыдущему отчетному периоду. За 2014 год уровень регистрируемой безработицы снизился с 2,1 % до 1,7 %.

Росту среднемесячной начисляемой заработной платы способствовал рост среднемесячной начисляемой заработной платы по всем отраслям.

Наибольший уровень среднемесячной заработной платы наблюдается в следующих видах экономической деятельности:

Сельское хозяйство - 20734,9 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Обрабатывающие производства - 21704,5 руб. (117,2 % к уровню прошлого года);

Добыча полезных ископаемых - 20000 руб. (114,7 % к уровню прошлого года);

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 13988 руб. (153,2 % к уровню прошлого года);

Образование - 20528 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Фонд оплаты труда в экономике района увеличился на 9,2 % и составил 1178,2 млн. руб.

Снизилась численность населения с доходами ниже прожиточного минимума с 5,5 тыс. чел. до 5,0 тыс. и доля населения с доходами ниже прожиточного минимума с 18,6 % до 17,3 %. Этому способствовало повышение заработной платы во всех отраслях экономики и в бюджетной сфере.

Средняя заработная плата в бюджетных учреждениях района по сравнению с 2013 годом увеличилась, так по состоянию на 01.01.2015 года составляет:

В дошкольных образовательных учреждениях - 24570 руб.;

В образовательных учреждениях дополнительного образования - 24186 руб.;

В общеобразовательных учреждениях - 29167 руб.;

В учреждениях культуры - 20900 руб.

На конец 2014 года число официально зарегистрированных безработных граждан в районе 288 чел.

Финансы (консолидированный бюджет)

По состоянию на 01.01.2015 года собственные доходы консолидированного бюджета по сравнению с аналогичным периодом 2013 года возросли на 6 % или на 7 930,6 тыс. руб. Так, в бюджет района за отчетный период поступило доходов - 828 259,1 тыс. руб. из них:

1) поступления за счет собственных источников составили 140 865,8 тыс. руб., в том числе:

1.1. налог на доходы физических лиц - 71 847,4 тыс. руб.;

1.2. единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности - 5 118,9 тыс. руб.;

1.3. единый сельскохозяйственный налог - 1 110,2 тыс. руб.;

1.4. налог на имущество физических лиц - 1 973,7 тыс. руб.;

1.5. земельный налог - 9 039,9 тыс. руб.;

1.6. государственная пошлина - 1 714,1 тыс. руб.;

1.7. задолженность и перерасчеты по отмененным налогам, сборам и иным обязательным платежам - 0,6 тыс. руб.;

1.8. доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности - 24 202,6 тыс. руб.;

1.9. платежи при пользовании природными ресурсами - 275,8 тыс. руб.;

1.10. доходы от продажи материальных и нематериальных активов - 6 620,1 тыс. руб.;

1.11. штрафы, санкции, возмещение ущерба - 459,0 тыс. руб.;

1.12. прочие неналоговые доходы - 114,6 тыс. руб.

Доля поступлений за счет собственных источников в общей сумме доходов составила 17,1 %.

2) безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ составили 687 393,3 тыс. руб., из них:

2.1. дотации местным бюджетам - 98 861,7 тыс. руб.;

2.2. субсидии - 141 809,5 тыс. руб.;

2.3. субвенции - 439 975,0 тыс. руб.;

2.4. межбюджетные трансферты - 4 207,7 тыс. руб.;

2.5. прочие безвозмездные поступления - 2 809,4 тыс. руб.

Доля безвозмездных поступлений в общей сумме доходов составила 82,9 %.

Таким образом, основным бюджетообразующим источником доходов являются межбюджетные трансферты из областного бюджета.

Расходные обязательства исполняются по мере поступления доходов в местный бюджет, за счет собственных источников и финансовой помощи из областного бюджета.

К числу приоритетных направлений расходов местного бюджета отнесены:

Заработная плата с начислениями на нее работникам бюджетных учреждений (625 252,1 тыс. руб. или 76 % от общих расходов);

Коммунальные услуги (37 618,7 тыс. руб. или 4,6 % от общих расходов)

По состоянию на 1 января 2015 года заработная плата работникам бюджетной сферы выплачивалась своевременно и в полном объеме.

Задолженность по заработной плате работникам бюджетной сферы на 1 января 2015 года отсутствует.

Строительство жилья

Всего жилищный фонд на начало 2015 года составил 613,6 тыс. кв.м. Средняя обеспеченность населения жильем составляет 21,0 кв. м на человека.

Ввод мощностей составил 8503,7 м2 (ввод жилья: индивидуальное строительство - 3870,7 м2; по программе "Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года" - 405,2 м2; по областной целевой программе "Переселение граждан их ветхого и аварийного жилищного фонда" - 872,2 м2; объекты соц.культ.быта - 3355,6 м2).

В течение 2014 года выдано 82 разрешения на строительство, 24 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Развитие ЖКХ

В районе функционирует 23 муниципальных теплоисточника, которые обслуживаются организациями различных форм собственности и 69 мелких котельных, отапливающих учреждения социальной сферы. Уровень износа теплоисточников составляет 57 %.

Все котельные к началу осенне-зимнего периода подготовлены и запущены вовремя, на реализацию мероприятий по подготовке из бюджетов всех уровней направленно денежных средств в размере 14,5 млн. руб.

Выполнены работы по замене дымовой трубы в котельной с. Лохово, реконструкция котельной МКОУ СОШ с. В. Булай (перевод с электроотопления на твердое топливо), капитальный ремонт сетей тепло- и водоснабжения.

В отчетном периоде в ходе реализации долгосрочной целевой программы "Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Иркутской области на 2011-2015 годы и на период до 2020 года" на проведение энергетических обследований бюджетных структур в 2014 году, находящихся в муниципальной собственности, выделено 478 тыс. руб., софинансирование мероприятий за счет средств местного бюджета составило 206 тыс. руб. Работы по энергетическому обследованию выполнены для всех учреждениях района.

Произведены энергообследования зданий отдела образования, школы с. Верхняя Иреть, ДЮСШ п. Михайловка, проведена поверка теплосчетчика в спортивной школе п. Михайловка.

В связи с реконструкцией комплектной трансформаторной подстанции в МКОУ СОШ с. Верхний Булай произошло уменьшение мощности потребления электроэнергии.

Эти мероприятия позволили повысить энергоэффективность и снизить потребление электрической энергии образовательных учреждений Черемховского района в 2014 г. на 2 361273 кВт от плановых значений. Экономия составила 35 %.

Транспорт. Дороги

Транспортная сеть района развита хорошо. С юго-востока на северо-запад проходит Восточно-Сибирская железнодорожная магистраль. Однако, основной объем пассажирских и грузовых перевозок внутри района производится автомобильным транспортом. Вдоль железной дороги проходит Московский автомобильный тракт М-53 с усовершенствованным покрытием. Автомобильное сообщение по территории района обеспечивается за счет дорог федерального, регионального значения и муниципальных дорог. Хорошо развита сеть автодорог (5,6 км/100 км 2), ее плотность почти в четыре раза выше средней по области. Протяженность региональных автомобильных дорог и муниципальных дорог составляет 906,639 км, 563,6 км дорог с твердым покрытием, в том числе с усовершенствованным покрытием - 190,8 км. С марта 2014 года согласно Приказу ОАО "Дорожная служба Иркутской области" создан филиал "Черемховский". В целях оперативного реагирования в ситуациях снежных заносов или бурного таяния снегов, и своевременности выполнения работ по содержанию дорог, для вновь созданного филиала дополнительно приобретено 13 единиц новой техники.

С 01.01.2014 муниципальными образованиями Черемховского района созданы муниципальные дорожные фонды. В 2014 году за счет средств муниципального дорожного фонда, при поступлении в размере 8,5 млн. руб., муниципальными образованиями выполнены следующие мероприятия:

Ремонт дворовых территорий многоквартирных домов в р.п. Михайловка на сумму 665 тыс. руб.;

Ремонт автомобильных дорог общего пользования местного значения в границах населенных пунктов муниципальных образований на сумму 2,6 млн. руб. протяженностью 22,625 тыс. м2;

Работы по содержанию автомобильных дорог общего пользования местного значения "Подъезд к д. Бархатова" и "Подъезд к д. Красный Брод".

Формирование системы современных средств связи и информационного обеспечения имеет важное значение для района. Основным оператором, предоставляющим услуги междугородной и международной телефонной связи, является ОАО "Ростелеком". Во всех общеобразовательных учреждениях имеется доступ к сети "Интернет".

Во всех поселениях района имеется радиосвязь компании ООО "Автос". Основными операторами, представляющими услуги сотовой связи, выступают ОАО "Ростелеком", ОАО "Мегафон" и ОАО "Билайн". Сотовая связь отсутствует только в Новостроевском сельском поселении.